Bất động sản 2025: Công trường “rã băng”, người mua nhà vẫn ngậm ngùi nhìn giá

Hàng ngàn dự án được tháo gỡ pháp lý, nguồn cung mới đổ bộ thị trường với tốc độ nhanh nhất trong vòng 7 năm qua. Thế nhưng, trái với kỳ vọng về một cuộc “đảo chiều” giá cả, giấc mơ an cư của nhiều người dân vẫn đang xa vời khi biểu đồ giá nhà chỉ có một chiều: Đi lên.

Khi nguồn cung “vượt vũ môn”

Sau một giai đoạn dài trầm lắng, năm 2025 chứng kiến sự hồi sinh ngoạn mục của các dự án bất động sản. Theo báo cáo mới nhất từ Bộ Xây dựng, thị trường đang bước vào giai đoạn “bứt tốc” khi hàng loạt rào cản pháp lý được dỡ bỏ.

Tính đến cuối năm 2025, cả nước có hơn 3.200 dự án đang triển khai. Đặc biệt, chiến dịch “giải cứu” pháp lý đã khơi thông cho gần 1.800 dự án tại các đô thị trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng. Con số này đã đưa nguồn cung nhà ở tiến sát mốc đỉnh lịch sử của năm 2018.

Điểm sáng hiếm hoi cho phân khúc bình dân chính là sự khởi sắc của nhà ở xã hội. Với hơn 100.000 căn hộ được hoàn thành trong năm, nhiều địa phương đã đạt và vượt chỉ tiêu đề ra, mang lại hy vọng cho nhóm thu nhập thấp.

“Nghịch lý” trên những con số

Dù nguồn cung tăng trưởng tới 50%, thị trường lại đang vận hành theo một quy luật trái ngược: Hàng nhiều nhưng giá vẫn đắt.

Dữ liệu thống kê khiến không ít người giật mình:

• Tại Hà Nội, giá chung cư đã tăng gần gấp đôi (96,2%) so với năm 2019.
• Tại TP.HCM và Đà Nẵng, mức tăng dao động từ 57% đến 73%.

Thậm chí, trong những giai đoạn “sốt nóng”, có những căn hộ tại thủ đô tăng giá cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Những giao dịch “cắt lỗ” gần như biến mất, chỉ còn xuất hiện ở những nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy quá cao hoặc mua hớ trong các đợt sóng ảo.

Vì sao “nước lên nhưng thuyền không xuống”?

Theo các chuyên gia, có ba nguyên nhân chính khiến giá nhà 2025 “cứng đầu” trước làn sóng cung mới:

1. Cơ cấu hàng hóa “lệch pha”: Các dự án mới ra mắt chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Những căn hộ “vừa túi tiền” dường như đã tuyệt chủng trên bản đồ nhà ở thương mại.
2. Áp lực chi phí đầu vào: Việc áp dụng bảng giá đất mới (tăng 25-30% tại nhiều nơi) cùng chi phí nguyên vật liệu leo thang khiến chủ đầu tư không thể hạ giá bán nếu muốn đảm bảo biên lợi nhuận.
3. Niềm tin của nhà đầu tư: Với sự bùng nổ của hạ tầng giao thông và tâm lý kỳ vọng vào sự phục hồi kinh tế, những người sở hữu bất động sản hiện nay không có nhu cầu bán tháo.

Lối ra nào cho thị trường bền vững?

Đứng trước thực trạng này, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Bộ Xây dựng đã đưa ra những kiến nghị mang tính “cách mạng”:

• Mở đường cho nhà ở giá phù hợp: Cần chính sách thuế và tín dụng đặc thù để khuyến khích chủ đầu tư rót vốn vào phân khúc bình dân.
• Thanh lọc đầu cơ: Xây dựng lộ trình thuế để phân biệt rõ người mua để ở và người mua để tích trữ, đẩy giá.
• Thành lập sàn giao dịch Nhà nước: Nhằm minh bạch hóa thông tin, tránh tình trạng “thổi giá” qua các tầng lớp trung gian.

Lời kết: Nguồn cung “bứt tốc” là tín hiệu đáng mừng cho nền kinh tế, nhưng nếu không kiểm soát được đà tăng giá, thị trường bất động sản có nguy cơ trở thành cuộc chơi riêng của những người giàu, bỏ lại phía sau nhu cầu bức thiết của hàng triệu gia đình lao động.