Việc nhiều ngân hàng điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà lên mức 11% – 13% ngay đầu năm 2026 đang tạo ra áp lực tài chính lớn. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định đây là “bước đệm” cần thiết để sàng lọc các chủ đầu tư yếu kém và đưa thị trường về giá trị thực.

Lãi suất tăng nhanh: Người mua nhà “chùn tay”, chủ đầu tư chịu áp lực

Trong những tuần đầu năm 2026, thị trường tài chính chứng kiến đợt điều chỉnh lãi suất mạnh mẽ. Lãi suất huy động kỳ hạn 6 tháng đã vượt ngưỡng 7%/năm, kéo theo lãi suất cho vay mua bất động sản tại các ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) như LPBank, Techcombank, Sacombank tăng thêm từ 0,9% đến gần 2%.

Hiện tại, mức lãi suất thả nổi phổ biến dao động từ 10-15%/năm. Ngay cả nhóm “Big 4” ngân hàng cũng ghi nhận mức lãi suất cố định cho các kỳ hạn dài (24 tháng) lên tới 13,9%/năm.

Cuộc “sàng lọc tự nhiên” trên thị trường địa ốc

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, nhìn nhận biến động này mang tính “thắng gấp” để ổn định vĩ mô. Ông cho rằng đây là giai đoạn phân hóa rõ rệt:

• Doanh nghiệp vững tài chính: Tiếp tục duy trì đà tăng trưởng nhờ sản phẩm thực.
• Doanh nghiệp sử dụng đòn bẩy cao: Đối mặt rủi ro lớn, thậm chí buộc phải rời cuộc chơi.

Đồng quan điểm, ông Huỳnh Minh Tuấn (Nhà sáng lập FIDT) khẳng định lãi suất tăng phản ánh đúng “giá của đồng tiền” trong chu kỳ phục hồi kinh tế. Thị trường không còn chỗ cho những nhà đầu tư “lướt sóng” bằng vốn vay.

Nhu cầu ở thực là “cứu cánh” cho thanh khoản

Dù lãi suất tăng, phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai vẫn ghi nhận sự quan tâm ổn định. Các doanh nghiệp như Phát Đạt hay Phú Đông Group đang chủ động tung ra các “van đệm” hỗ trợ khách hàng:

1. Hỗ trợ lãi suất: Cam kết cố định hoặc hỗ trợ lãi suất trong 18-24 tháng đầu.
2. Giãn tiến độ thanh toán: Chỉ cần thanh toán khoảng 10% đến khi nhận nhà.
3. Hạn mức vay cao: Một số nhà băng vẫn duy trì hạn mức 90% – 95% vốn vay cho khách hàng có lịch sử tín dụng tốt.

Dự báo: Giá bất động sản sẽ điều chỉnh giảm?

Báo cáo chiến lược của VinaCapital dự báo năm 2026 sẽ là năm của nguồn cung. Với việc khoảng 30% căn hộ mới chưa được tiêu thụ, mặt bằng giá sơ cấp có thể điều chỉnh giảm nhẹ để phù hợp với ngưỡng chấp nhận của người mua cuối cùng.